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行政复议决定书[2020]宁房复(决)字第07号
文章来源:  发布时间:2020-11-17 10:14  阅读次数:显示稿件总访问量

申请人:深圳市某某物业管理有限公司,住所地深圳市福田区某某二村某某楼三楼。

法定代表人:俞某某,该公司董事长。

委托代理人:朱某某,北京市某某(南京)律师事务所律师

       委托代理人:徐某某,北京市某某(南京)律师事务所实习律师

被申请人:南京市秦淮区住房保障和房产局,住所地南京市秦淮区瑞金路10号。

法定代表人:张树桐,该局局长。

委托代理人:张某、仇某某,江苏某某律师事务所律师

申请人深圳市某某物业管理有限公司(以下简称“某某公司”)不服南京市秦淮区住房保障和房产局(以下简称“秦淮房产局”)于2020年7月31日作出的《限期撤出告知书》,于2020年8月3日向本机关提出行政复议申请,本机关于2020年8月7日立案受理,并于2020年9月23日进行听证。因本案的审理需要以其他案件的审理结果为依据,本机关于2020年9月28日中止审理。因其他案件的审理完毕后,本机关于2020年10月28日恢复审理。因本案案情复杂,本机关延长三十日,本案现已审查终结。

申请人请求:撤销被申请人秦淮房产局于2020年7月31日作出的《限期撤出告知书》。

申请人称:申请人系南京皇册家园小区物业服务企业。2019年10月,皇册家园小区召开业主大会,通过改选物业服务企业的决议。但对该决议,皇册家园小区部分业主认为系违法作出,于2019年11月向南京市秦淮区人民法院(以下简称“秦淮法院”)提出起诉,要求撤销该决议。秦淮法院于2020年5月18日作出一审判决后,部分业主不服,向南京市中级人民法院(以下简称“南京中院”)提起上诉,目前正在审理中。被申请人于2020年7月31日向申请人作出《限期撤出告知书》,责令申请人于2020年8月10日前撤出物业管理区域,做好交接工作。申请人认为该行政行为违法,应当予以撤销。

首先,被申请人作出的《限期撤出告知书》是具体行政行为,侵害了申请人的具体权益,属于行政复议的受案范围,申请人有权提起行政复议。被申请人作出的《限期撤出告知书》,虽然没有使用“决定”字样,但其内容是“责令”申请人限期撤出,具有强制性。而申请人作为物业服务企业,如果撤出,其后果等同于停产停业,因此这一要求属于对申请人的处罚,且这一要求侵犯了企业的合法经营自主权,依照《行政复议法》第六条的规定,属于具体行政行为,申请人有权提起行政复议。

其次,被申请人作出的《限期撤出告知书》在内容上故意遗漏重大事实,导致结果违法,应当予以撤销。被申请人“责令”申请人限期撤出的理由,是因为皇册家园业委会向申请人作出了《关于终止物业服务关系的通知》,并要求申请人限期撤出,申请人未按其要求撤出,所以违反了《江苏省物业管理条例》第五十六条的规定,但这一事实表述,遗漏了重大事实,完全掩盖了事实真相。一是业主大会决议是否合法,人民法院尚在审理中。被申请人置这一事实于不顾,“责令”申请人退出,有行政代替司法之嫌。皇册家园业委会作出的《关于终止物业服务关系的通知》,系根据业主大会的决议作出,而业主大会决议的合法性已被部分业主质疑,并向法院提起撤销权诉讼,目前尚在审理中。一旦业主大会决议被法院认定违法而被撤销,则上述通知也自然失去其合法性。被申请人在法院尚未对争议事项作出生效判决之前,即“责令”申请人履行业委会的上述通知,以行政手段对业委会的通知进行支持,以行政代替司法,在一定程度上影响司法审判。二是业委会在政府明确要求其不得选聘新物业的情况下一意孤行,违法选聘,结果应属无效。被申请人置这一事实于不顾,反而支持业委会的违法行为,“责令”申请人退出,行为失之偏颇。在部分业主向法院提起诉讼之后,秦淮区人民政府双塘街道办事处(以下简称“双塘街道办”)发文要求业委会在法院审理期间暂停所有与解、选聘物业有关的行为,待法院审理后执行法院生效判决。但业委会对此要求不予理睬,通过外地招标代理机构选聘外省物业企业并与之签订了合同,不仅严重违反了《江苏省物业管理条例》有关业主大会才有权决定选聘物业服务企业的规定,且程序上违反相关规定,因此该选聘行为应属无效。被申请人对业委会的这种做法不仅不予以指责和制止,反而认可了其违法行为的后果,责令申请人限期撤出,该行为应该予以撤销。三是申请人按照政府要求继续提供服务,维护小区稳定,却被申请人“责令”退出,令人百思不得其解。就在2020年7月22日,双塘街道办还发文要求申请人在“小区合法产生新物业服务企业并与之完成物业交接工作为止”前,确保小区业主正常生活秩序,说明政府对新物业服务企业产生的合法性是有所保留的。但9天后却又收到被申请人作出的《限期撤出告知书》,不仅全面推翻了双塘街道办的先后两个文件,且在法院尚未作出生效判决的情况下,对业委会包括业主大会决议、解聘通知、选聘新物业等的全部行径予以了全部支持。前后变化如此之快,令申请人百思不得其解。

最后,被申请人作出的《限期撤出告知书》未经任何调查,程序严重违法,应当予以撤销。被申请人于2020年7月31日作出《限期撤出告知书》,要求申请人于2020年8月10日前撤出物业管理区域,做好交接工作,但事先未对申请人进行必要的调查,程序严重违法,应当予以撤销。住宅小区业主有权解聘物业,但必须依法进行。皇册家园小区业委会置广大业主利益于不顾,强行选聘新的物业服务企业,也引起业主的强烈不满,目前已有超过半数的业主签名,反对业委会违法选聘新的物业企业,要求某某公司继续留任。在此情况下被申请人却在实体上法院尚未作出生效判决、程序上未进行任何调查的情况下,向申请人出具了内容上遗漏重大事实的《限期撤出告知书》,不仅直接侵害了申请人的合法权益,也侵害了皇册家园小区广大业主的合法权益。故申请人提起行政复议,请依法撤销。

被申请人答复称:第一,被申请人进行调查后作出《限期撤出告知书》,程序合法。2020年7月23日,被申请人接到“12345”投诉工单,投诉某某公司拒不撤离物业管理区域,被申请人对此进行调查、了解。根据被申请人向皇册家园住宅小区业委会、双塘街道办以及某某公司调查得知,皇册家园小区经业主大会决定解聘某某公司,双方的不定期物业服务合同已终止,但某某公司通过在皇册家园小区显著区域设置立牌,联系业主签字反对业委会决议、发送短信等形式激化小区矛盾,拒绝撤出小区物业管理区域。另查,2019年11月20日,皇册家园小区7名业主就业主大会决议提起民事诉讼,请求法院撤销业主大会决议。该案经秦淮法院(2019)苏0104民初12970号判决驳回诉讼请求。因此,被申请人根据《江苏省物业管理条例》第五十六条、第五十七条的规定,于2020年7月31日向某某公司作出《限期撤出告知书》,并将该通知书同时送达小区物业服务中心,程序合法。

第二,业委会已通知某某公司终止物业服务合同,其拒绝撤出物业管理区域的行为违反了相关法律规定。一是皇册家园小区已通过业主大会签订新的物业服务合同,原物业服务合同终止。2013年9月25日,皇册家园业委会与某某公司签订物业服务合同,合同至2016年4月30日止。物业服务合同期限届满,皇册家园业主大会未作出选聘或者续聘决定,双方的物业服务合同为不定期合同。2019年11月,皇册家园小区召开业主大会,决定解聘某某公司。2019年11月21日,业委会向某某公司邮寄《关于终止物业服务关系的通知》,通知其终止物业服务关系,同时在皇册家园小区公示栏、“皇册家园业委会暨业主之家”微信公众号中进行公告,并通知所在街道。2020年7月16日,业委会作出《南京皇册家园住宅小区公开招标物业服务企业结果及物业撤场告知函》,要求申请人限期撤离皇册家园小区物业管理区域。2020年7月23日,业委会与四川某某嘉宝服务集团股份有限公司签订物业服务合同,故与某某公司的物业服务合同终止。二是某某公司拒不撤离物业管理区域的行为违反了相关法律规定。7月17日,某某公司南京分公司对皇册家园小区解聘、要求撤离的行为进行回复,表示拒绝承认业主大会决议、撤出物业管理区域,同时某某公司联系业主签名反对业主大会决议。根据《物权法》第七十六条的规定,选聘和解聘物业服务企业应当由业主共同决定。皇册家园小区通过业主大会作出解聘某某公司的决定,对全体业主具有约束力,业主私下反对意见不能影响业主大会决议的执行。因此,某某公司在被解聘后拒不撤出物业管理区域的行为违反了《江苏省物业管理条例》第五十六条的规定。2020年8月3日,某某公司根据业主大会决议签署《皇册家园小区物业移交计划》,向业委会履行交接手续,自行撤出物业管理区域,至此某某公司与皇册家园小区的物业服务合同履行完毕。综上,被申请人认为其作出的《限期撤出告知书》认定事实清楚、证据确凿、适用依据正确、程序合法、内容适当,请求依法驳回申请人的复议请求。

经查:2013年9月25日,某某公司与南京市秦淮区皇册家园小区管委会签订签订物业服务合同一份,由某某公司对皇册家园住宅小区提供物业管理服务,服务期限自2013年5月1日起至2016年4月30日止。上述合同期限届满后,双方未再续签物业服务合同。

2019年11月,皇册家园召开业主大会,对包括是否同意终止与某某公司之间的事实物业服务关系、是否授权业主委员会依法采取公开招标方式选聘物业服务企业在内的四项议题进行表决。11月4日晚,皇册家园业委会在南京市公证处的公证以及相关部门的监督下,皇册家园业委会对“是否同意终止与某某公司之间的事实物业服务关系”、“是否授权业主委员会依法采取公开招标方式,选聘物业服务企业”等表决事项进行唱票、记录、监票。对于“是否同意终止与某某公司之间的事实物业服务关系”这一事项,选择“同意”共555票,“弃权”23票,“否决”10票;对于“是否授权业主委员会依法采取公开招标方式,选聘物业服务企业”这一事项,选择“同意”共559票,“弃权”20票,“否决”9票。11月13日,业委会将上述相关议题的表决情况通过公示栏张贴告知、“皇册家园业委会暨业主之家”微信公众号进行公示,公告期自2019年11月13日至11月19日止。

2019年11月21日,皇册家园业委会张贴公告,因公告期内无业主对表决结果提出有效书面异议,上述议题已经双过半通过,并将决议予以公告。

2019年11月21日,皇册家园业委会向申请人及其皇册家园物业服务中心寄送《关于终止物业服务关系的通知》,告知申请人自2019年11月21日起终止与其事实物业服务关系并要求申请人做好移交准备工作,同时欢迎某某公司在物业服务企业选聘招标程序中积极参与投标。

2019年11月27日,申请人向双塘街道办寄递《皇册家园小区业委会函告事宜的请示》,对皇册家园小区业主大会决议事项提出异议,要求街道给予指导监督。2019年11月29日,双塘街道物业办作出《物业管理指导意见书》,要求皇册家园业委会暂停所有与解、选聘物业的有关行为,维持小区现状。

2020年7月16日,皇册家园业委会向申请人送达《关于南京皇册家园住宅小区公开招标物业服务企业结果及物业撤场告知函》,告知申请人皇册家园住宅小区已经通过招标程序确定了四川某某嘉宝服务集团股份有限公司作为该小区的物业服务企业,并要求申请人于2020年7月25日前撤场,并办理交接手续。

2020年7月22日,双塘街道物业办向申请人作出《物业管理指导意见书》,告知申请人,鉴于皇册家园小区目前现状,要求申请人依据《江苏省物业管理条例》第五十六条的规定,在办理交接至撤出物业管理区域前,确保皇册家园住宅小区广大业主正常的生活秩序等。

2020年7月23日,皇册家园业委会与四川某某嘉宝服务集团股份有限公司签订物业服务合同,由该公司为皇册家园小区提供物业服务,服务期限自2020年7月25日至2022年7月24日止。

同日,皇册家园住宅小区业主通过“12345”平台反映,7月22日当晚,某某公司张贴污蔑业委会的告示牌,导致大量业主聚集抗议,就告示牌和横幅、海报等是否合规引发争议至派出所。某某公司采取的干扰新老物业交接,引发小区群体性事件的行为,迄今为止没有被各级物业办惩戒,物业办严重失职,并要求协助业委会完成7月25日的新老物业的交接。被申请人接到该投诉工单后,与业委会、双塘街道办、某某公司进行沟通协调。但某某公司一直未能撤出皇册家园物业服务区域。

被申请人接到上述工单后,组织街道、社区、业委会、申请人等主体在内的沟通协调,对相关事实进行调查核实。

2020年7月31日,被申请人作出《限期撤出告知书》,告知申请人,拒不撤出物业管理区域的行为违反了《江苏省物业管理条例》第五十六条第二款的规定,责令申请人于2020年8月10日前改正该行为,撤出物业管理区域,并做好交接工作。

2020年8月3日,申请人与皇册家园业委会签订《皇册家园小区物业移交计划》,申请人按照该计划撤出皇册家园物业管理区域。

另查明,2019年11月20日,吴某、骆某某等皇册家园业主以皇册家园业委会为被告,向秦淮法院提起诉讼,要求撤销业委会公示的“同意解除与某某公司之间的事实物业服务关系”、“同意授权业委会依法采取公开招标方式选聘物业服务企业”等决议。秦淮法院于2020年5月28日作出(2019)苏0104民初12970号民事判决,认定业主大会作出决议符合法律规定,并驳回了吴某、骆某某等业主的诉讼请求。吴某、骆某某等业主不服该判决,向南京中院提起上诉。2020年10月20日,南京中院作出(2020)苏01民终6385号民事裁定,准许吴某、骆某某等业主提出的撤回上诉,秦淮法院的一审判决自本裁定书送达之日生效。目前,秦淮法院的一审判决已经生效。

上述事实有下列证据证明:

1、皇册家园管委会与某某公司签订的物业服务合同;2、业委会就业主大会投票的表决公证书;3、关于皇册家园住宅小区2019年业主大会表决结果的公告;4、皇册家园住宅小区业主大会会议决议的公告;5、关于终止物业服务关系的通知;6、某某公司关于皇册家园小区业委会函告事宜的请示;7、双塘街道办物业管理指导意见书;8、业委会关于南京皇册家园住宅小区公开招标物业服务企业结果及物业撤场告知函;9、关于皇册家园业委会告知招标结果及撤场相关事宜的回函;10、12345投诉工单; 11、南京市皇册家园小区一、二期物业管理服务合同;12、限期撤出告知书;13、皇册家园小区物业移交计划;14、相关照片;15、秦淮法院(2019)苏0104民初12970号民事判决书;16、南京中院(2020)苏01民终6385号民事裁定书。

本机关认为:

根据《江苏省物业管理条例》第五十六条第二款的规定,业主大会决定选聘新的物业服务企业的,被解聘的物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内,退出物业管理区域。本案中,被申请人在接到投诉后,经调查了解到以下事实:业委会已于2019年11月13日将业主大会表决结果予以公示,并于同月21日将决定终止与申请人的事实物业服务关系、授权业委会依法通过招标选定新的物业服务企业的决议公示后,向申请人送达了《关于终止物业服务关系的通知》,申请人予以了签收。2020年7月16日,业委会向申请人送达了《南京皇册家园住宅小区公开招标物业服务企业结果及物业撤场告知函》,告知皇册家园小区已经选定新的物业服务企业,要求申请人在7月25日完成交接并撤场。皇册家园小区业主向12345投诉反映,申请人因撤场等问题与业主产生冲突。

根据《江苏省物业管理条例》第五十七条的规定,被申请人作出《限期撤出告知书》的前提是业主大会已经作出的解聘决定、申请人拒不撤出物业管理区域,被申请人经调查后于2020年7月31日作出《限期撤出告知书》,要求申请人于2020年8月10日前撤出具有事实与法律依据,申请人以业主大会决议不合法等事由拒绝撤出物业管理区域的理由不成立。如申请人认为业主委员会的终止物业服务合同给其造成损失的,申请人应当依法另寻途径寻求救济。

需要指出的是,被申请人作为区物业行政主管部门,在收到业主的投诉后,虽然协调街道、社区等对皇册家园住宅小区与申请人之间的纠纷进行沟通、协调,并调查了解相关情况,但被申请人作出的《限期撤出告知书》会对行政相对人产生一定的不利影响,应当分别听取申请人、业委会的陈述与申辩,被申请人在后续的履职过程中应当予以注意。

根据《行政复议法》第二十八条的规定,本机关决定:

维持被申请人南京市秦淮区住房保障和房产局于2020年7月31日作出的《限期撤出告知书》。

申请人如不服本行政复议决定,可以自收到本决定书之日起15日内,依法向南京江北新区人民法院提起诉讼。

南京市住房保障和房产局

2020年11月16日?

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